On accompagne régulièrement des acheteurs français qui veulent s’installer en Andorre et découvrent, parfois tard dans le processus, que l’achat d’un appartement et l’obtention de la résidence fiscale sont deux démarches distinctes, avec des calendriers et des exigences qui ne se superposent pas toujours. Acheter un appartement en Andorre ne suffit pas à devenir résident fiscal andorran, et inversement, on peut obtenir une résidence sans être propriétaire. Comprendre cette articulation évite des erreurs coûteuses.
Achat immobilier sans résidence fiscale : ce que l’autorisation d’investissement étranger implique concrètement
Un Français non résident peut acheter un appartement en Andorre depuis les réformes de 2012. La procédure passe par une demande d’autorisation d’investissement étranger (Autorització d’inversió estrangera en immobles), déposée auprès du gouvernement andorran.
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Cette autorisation ne confère aucun droit de résidence. On peut posséder un bien, y séjourner quelques semaines par an, mais rester fiscalement domicilié en France. Le bien est alors une résidence secondaire, soumise aux obligations déclaratives françaises sur le patrimoine détenu à l’étranger.
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Le piège fréquent : certains acheteurs pensent que la signature chez le notaire andorran enclenche automatiquement un changement de domicile fiscal. Ce n’est pas le cas. L’achat immobilier et la résidence fiscale suivent deux circuits administratifs séparés. Confondre les deux expose à un redressement de l’administration fiscale française, qui peut requalifier le domicile fiscal sur la base de critères comme le centre des intérêts économiques ou le lieu de séjour principal.
Résidence fiscale andorrane : critères réels et seuil de présence physique
Pour que l’Andorre devienne le domicile fiscal, il faut obtenir un permis de résidence et remplir des conditions de présence sur le territoire. La règle de base pour une résidence active est de passer au moins 183 jours par an en Andorre.
Résidence active ou passive : le choix dépend de l’activité professionnelle
La résidence active s’adresse aux salariés d’une entreprise andorrane ou aux entrepreneurs qui créent une société locale. La résidence passive concerne les profils sans activité sur place (retraités, investisseurs, rentiers). La résidence passive exige un investissement minimum en Andorre, que ce soit dans l’immobilier, des titres de dette publique ou une entreprise locale.
Les retours varient sur le délai d’obtention selon les paroisses et la complétude du dossier, mais le processus prend généralement plusieurs mois entre le dépôt et la délivrance effective du permis.
Le cas particulier des sportifs et profils ultra-mobiles
Un régime spécifique de résidence passive pour sportifs de haut niveau existe. Il impose un dépôt de caution de 50 000 euros et une présence minimale de 90 jours par an, un seuil plus bas que les 183 jours habituels. Ce régime illustre la volonté d’Andorre d’attirer des profils à hauts revenus, mais il génère aussi des tensions locales sur le marché du logement.
Convention fiscale France-Andorre et risque de double imposition
La convention fiscale entre la France et l’Andorre encadre la répartition du droit d’imposer entre les deux pays. Pour un Français qui transfère sa résidence fiscale en Andorre, deux points méritent une attention particulière.
Le premier concerne les revenus de source française. Si on conserve des revenus fonciers, des dividendes ou des pensions de retraite versés depuis la France, ces revenus restent partiellement imposables en France selon la convention. Devenir résident andorran n’efface pas toute imposition française.
Le second point touche à la preuve du transfert effectif de résidence. L’administration fiscale française peut contester un départ si le contribuable conserve son foyer familial, ses comptes bancaires principaux ou ses activités professionnelles en France. Le transfert de résidence fiscale doit être réel et documenté, pas seulement déclaratif.
- Fermer ou transférer les comptes bancaires principaux, résilier les contrats de domiciliation en France
- Inscrire les enfants dans un établissement scolaire andorran si la famille s’installe
- Conserver les justificatifs de présence physique en Andorre (factures, abonnements, relevés de passages frontaliers)
Marché immobilier andorran : pression sur les prix et réalité du parc disponible
Le parc immobilier andorran est structurellement limité. La superficie du pays, enclavé dans les Pyrénées, contraint l’offre de logements. L’afflux de nouveaux résidents fiscaux, en particulier des sportifs, des entrepreneurs du numérique et d’autres profils fortunés, a créé une pression réelle sur les prix dans certaines paroisses.
Les prix varient fortement d’une paroisse à l’autre. Les biens situés à Andorra la Vella ou Escaldes-Engordany se négocient à des tarifs sensiblement plus élevés que dans les paroisses plus éloignées. Le marché andorran reste étroit, avec peu de transactions comparé à un marché français équivalent.
Cette rareté a un effet direct pour les acheteurs : les délais de recherche s’allongent, et la négociation des prix est moins favorable qu’il y a quelques années. La population locale exprime aussi des critiques sur l’accès au logement, ce qui pourrait influencer les politiques d’urbanisme ou de régulation à moyen terme.
Fiscalité andorrane sur l’immobilier : ce qui change par rapport à la France
L’Andorre ne prélève pas d’impôt sur la fortune ni de droits de succession au sens français. La TVA andorrane (IGI) est fixée à 4,5 %, un taux nettement inférieur à la TVA française. L’imposition sur les revenus reste faible, avec un taux maximal bien en dessous du barème progressif français.
Pour un propriétaire occupant, l’absence de taxe foncière au sens français allège la charge récurrente. En revanche, la plus-value immobilière en cas de revente fait l’objet d’une imposition dégressive selon la durée de détention.
- Pas d’impôt sur la fortune immobilière en Andorre
- Pas de droits de succession entre conjoints ou en ligne directe
- Plus-value immobilière imposée de façon dégressive selon la durée de détention du bien
- IGI (TVA andorrane) à 4,5 % applicable sur certaines transactions
L’attrait fiscal est réel, mais il ne dispense pas d’une analyse globale. Un acheteur qui conserve des actifs en France ou qui perçoit des revenus de source française doit évaluer la charge fiscale combinée, pas seulement le taux andorran.
Acheter un appartement en Andorre et y transférer sa résidence fiscale sont deux projets qui se complètent mais ne se confondent pas. Le séquençage entre acquisition immobilière, obtention du permis de résidence et transfert fiscal effectif conditionne la réussite du projet. Négliger l’un de ces trois volets expose à des complications administratives des deux côtés de la frontière.
